Każdy
chciałby żeby jego inwestycja przynosiła odpowiedni zysk i najlepiej,
żeby nie ponosić przy tym dużego ryzyka. Każdy ma swoje priorytety,
każdy stawia sobie jakieś cele.
Dla jednych ma to być inwestycja krótkoterminowa, która pozwoli
„pracować” środkom wolnym w krótkim czasie – na przykład po sprzedaży
nieruchomości a przed planowanym kupnem następnej, bądź po sprzedaży
akcji i planowanym zakupem innych. Wówczas, oczywiście najlepszym
rozwiązaniem jest lokata bankowa na tzw. koncie oszczędzającym, czyli z
oprocentowaniem o stałej stopie niezależnie od długości lokaty. Na
takich kontach można osiągnąć od 3% do nawet 6%. Należy przy tym
pamiętać, że prawie 1/5 z naliczonych po okresie lokaty odsetek
pochłonie „podatek Belki”.
Jeśli mamy nadwyżki finansowe w dłuższym horyzoncie czasowym i zależy
nam na tym, żeby zainwestować je na dłużej – można się zastanowić nad
inwestycją w
apartamenty nad morzem z przeznaczeniem na wynajem.
Nie
jest to jednak inwestycja tania. Apartament w Sopocie kosztuje na
pierwotnym rynku od dziesięciu do nawet osiemnastu tysięcy złotych za metr
kwadratowy. Niewielkie, dwupokojowe mieszkanie z aneksem kuchennym i
łazienką , o powierzchni około 40m2 to koszt 400-690tys. złotych. A to
dopiero stan deweloperski. Zależnie od standardu, w którym chcemy
mieszkanie urządzić, wydamy na ten cel kolejne 50-100tys. zł.
Na
wtórnym rynku, w Sopocie, można już
urządzony pod wynajem apartament kupić za siedem do dziesięciu tysięcy
złotych za metr kwadratowy. Wówczas wydatek wyniesie 300-450tys.
złotych. Jeśli chcemy takie mieszkanie dobrze wynajmować, nie kupujmy
mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Szanse
na wynajem takiego mieszkania będą mniejsze. Trzeba też zwrócić uwagę
na odległość od morza i otoczenie budynku. Hałaśliwa ulica w pobliżu
nie sprzyja wynajmowi.
Wróćmy jednak do rentowności inwestycji. Należało by uwzględnić dwa jej aspekty:
-
wzrost wartości nieruchomości
- dochody z wynajmu
Wydaje się, że kupując obecnie
apartamenty nad morzem nie ma co
liczyć na wielki przyrost ich wartości. Przynajmniej nie w krótkim
terminie. Można chyba jednak zakładać utrzymanie realnej wartości w
czasie – tzn. wzrost ceny o wartość inflacji. To już dużo.
Przypatrzmy się teraz dochodom z wynajmu.
Załóżmy, że apartamenty nad morzem są wynajmowane w 100% w dwa
letnie miesiące. Przyjmijmy bezpiecznie, że można je wynająć również w
połowie dni czerwca i połowie dni maja. Wrzesień i kwiecień – to już
tylko 5-6 dni wynajmu. W lutym są szkolne ferie i nad morze chętnie
przyjeżdżają rodziny z dziećmi, które mają kłopoty z drogami oddechowymi
lub tarczycą –możemy zaplanować znowu 5-6 dni wynajmu. Styczeń,
październik i listopad to zazwyczaj miesiące martwe. Możemy za to liczyć
na sylwestrowy 2-3 dniowy pobyt gości ( z ceną jak w sezonie letnim).
No właśnie. Jak wyglądają ceny wynajmu?
Zależą one od sezonu (miesiąca, w którym przyjeżdżają goście), ilości
osób mieszkających w apartamencie i długości pobytu. Średnio można
liczyć w tzw. wysokim sezonie ( lipiec i sierpień) 300-350zł/dobę, za
czteroosobowy apartament. Druga połowa czerwca i pierwsza września (
niektórzy rozciągają ten okres na cały czerwiec) to tzw. średni sezon.
Zaliczamy do niego również ulubione przez wszystkich długie weekendy. Tu
uzyskuje się cenę 250-300zł/dobę. W pozostałym okresie, czyli w niskim
sezonie uzyskamy już tylko do 180zł/dobę.
Po pomnożeniu ilości dni wynajmu przez ich ceny i zsumowaniu
wszystkiego uzyskamy przychód z wynajmu na poziomie 35.000zł. Podchodząc z
zasadą ostrożności przy szacowaniu dochodów odejmijmy od tej sumy 10%.
Przychód, jaki przyniesie nam przez rok wynajmu apartament nad morzem
wyniesie więc około 32tys. złotych.
Nie możemy jednak zapomnieć o kosztach. Spróbujmy je oszacować:
- czynsz we wspólnocie wraz ze wszystkimi mediami – 400zł/m-c, 4800zł/rok
- energia elektryczna – 50zł/m-c, 600zł/rok
- telewizja kablowa i Internet – 100zł/m-c, 1200zł/rok
- środki czystości – 35zł/m-c, 420zł/rok
- utrzymanie własnej strony internetowej (domena na serwerze u pewnego ale nie najdroższego dostawcy) – 150zł/rok
- reklamy naszego apartamentu w Internecie ( skromnie) – 300zł/rok.
Pozostaje jeszcze sprzątanie apartamentu – ale to najczęściej doliczamy gościom do rachunku.
Nie zapominamy o podatku – 8,5% ryczałtu liczonego od przychodów (
bez pomniejszania ich o koszty) obciąża nasz bilans kwotą 2700zł/rok.
Wynajmowany turystom
apartament nad morzem przyniesie nam rocznie ok. 22 tys. zł. czystego dochodu.
W naszej kalkulacji nie uwzględniliśmy jeszcze kosztu naszej pracy:
- przy korespondencji e-mailowej i rozmowach telefonicznych w sprawie rezerwacji
- przy przyjmowaniu gości i odbieraniu apartamentu po wynajmie
- przy nadzorze nad sprzątaniem
- przy dodatkowo prowadzonej samodzielnej reklamie w Internecie
Nie jest to mały nakład pracy.
Nie uwzględniliśmy też kosztów remontów, które w takim mieszkaniu
musimy przeprowadzać częściej niż w mieszkaniu, które sami użytkujemy.
Czas na wnioski.
4 do 5 procent rentowności netto (po podatku) to tyle samo lub bardzo niewiele więcej niż na lokacie bankowej.
Jeśli więc nie następuje wzrost wartości nieruchomości, to
apartamenty nad morzem
pod wynajem mogą być rentowną inwestycją tylko wówczas, jeśli uda się
nam przedłużyć okres ich wynajmu ponad 100-105 dni, które uwzględniłem w
rachunku, bądź też uzyskamy wyższą cenę wynajmu.
Uzyskanie jednego i drugie jest możliwe jeśli zdecyduje się Państwo na współpracę z profesjonalną firmą zajmującą się pozyskiwaniem rezerwacji oraz ich obsługą.
Dzięki współpracy możecie Państwo zyskać:
1. wzrost stawki za dobę o co najmniej o 30%
2. wzrost obłożenia w okresie wysokim, ale przede wszystkim w sezonie niskim
3. bezpieczeństwo Państwa apartamentu
4. więcej czasu ..... firma przejmuje całość działań związanych z rezerwacjami, sprzątaniem, meldowaniem, etc.
5. zwrot z inwestycji na poziomie 7-10% - a to już znacznie powyżej poziomu lokaty bankowej
Bardzo Państwu życzę dużego zwrotu z zainwestowanych w nieruchomość pieniędzy.
Zajmujemy się tym
od kilku lat ( linki w tym artykule kierują czytelnika do strony
internetowej, która prezentuje wynajmowane przeze nas
apartamenty w Sopocie ).
